¿Vender, alquilar o dejarlo vacío?: qué conviene hacer con un departamento en tiempos de baja rentabilidad

Las quejas por la nueva Ley de Alquileres y el retorno bajo que roza el 3% hacen dudar sobre cuál es la mejor estrategia para los dueños.

Los vaivenes de la política económica, devaluaciones y baja rentabilidad, sumado con las quejas del sector ante la nueva forma de hacer los contratos y modos de ajustes de los pagos locativos mensuales a través de la Ley de Alquileres N° 27.551, sancionada en 2020, impactaron negativamente, según los especialistas del sector de real estate.

Frente a la escasa renta que otorga un alquiler tradicional, que apenas roza el 3%, surge un dilema para muchos propietarios, sobre todo de Buenos Aires, y la pregunta que más respuestas espera es: ¿qué hacer con el departamento? La duda es si conviene venderlo, alquilarlo o dejarlo vacío por un tiempo hasta que se despejen los nubarrones macroeconómicos.

“No es negocio dejar la propiedad sin alquilar, es ahorro en ladrillos, pero dinero estacionado. Además, la evolución del m2, desde abril de 2019 (29 meses) que no para de bajar el su costo″ (Bryn)

Daniel Bryn, socio de Bryn Real Estate y autor del Monitor Inmobiliario, dijo a Infobae que la respuesta depende siempre de son las expectativas y el costo de oportunidad que tiene el propietario. “Una de las opciones es dejar vacía la propiedad, pero no es recomendable, porque no hay ningún ingreso. Es como tener dólares en un colchón. No es un negocio, es ahorro en ladrillos. Salvo que viendo la evolución del m2 haya posibilidades de que en el corto plazo esa inversión valga cada vez menos. Desde abril de 2019 (29 meses) que no para de bajar el valor m2″, detalló.

Adicionalmente genera gastos al dueño: el mantenimiento mensual de un dos ambientes en CABA vacío oscila entre los $7.000 y 9.000, dependiendo de las expensas que pague. Son unos $90.000 al año.

Fuente: Monitor Inmobiliario, a través de Invertire.comFuente: Monitor Inmobiliario, a través de Invertire.com

Actualmente hay 10.100 unidades que se ofrecen en alquiler, en distintos portales, según Monitor Inmobiliario. Y más de 120.000 departamentos usados en venta, algo que nunca ocurrió en el mercado de Buenos Aires. Un alquiler promedio de un departamento de 2 ambientes de 50 m2, oscila entre los 41.000 y 42.000 pesos por mes.

Desde el sector afirman que la nueva Ley de Alquileres, sólo trajo distorsión, tanto a propietarios como inquilinos. Quienes buscan para alquilar deben hacer malabares para conseguir unidades a un precio razonable. Soledad Balayan, analista del mercado inmobiliario y titular en Maure Inmobiliaria, destacó que no hay una respuesta que pueda aplicarse a todos en general porque cada uno tiene una situación distinta y cada inmueble tiene características específicas que hacen que una u otra operación sea más conveniente en este momento.

“Hay que tener en cuenta que el contrato será por 3 años, el ajuste del monto de alquiler será anual a través del índice que publica el BCRA (ronda el 50%), debe facturarse y el contrato inscribirse ante AFIP” (Balayan)

“Para alquilarlo tiene que estar muy bien presentado y todo debe funcionar correctamente. Debe tenerse en cuenta que el contrato será por 3 años, el ajuste del monto de alquiler será anual, de acuerdo a un índice que publica el Banco Central (hoy ronda el 50% de incremento), el alquiler debe facturarse y el contrato inscribirse ante AFIP. Solo se puede pedir un mes de depósito del valor actual de alquiler y debe devolverse la locación actualizada al momento de la entrega del inmueble”, explicó la especialista.

Los expertos reconocen que los propietarios tienen que ser flexibles a la hora de aceptar garantías o seguros de caución y tener en consideración que durante el transcurso del contrato puede haber gastos inesperados de mantenimiento que no le correspondan al inquilino.

Fuente: Monitor Inmobiliario, a través de Invertire.comFuente: Monitor Inmobiliario, a través de Invertire.com

Qué pasa si se ofrece en venta

Hoy por hoy, solo se están vendiendo los departamentos que se encuentran tasados muy por debajo del valor promedio de lo que se encuentra publicado.

Balayan aclaró que ante tanta sobreoferta y pocos compradores, una venta puede llevar el doble de tiempo que en momentos donde había créditos y mayor actividad inmobiliaria. “Por lo general, quien pone en venta y alquiler en simultáneo termina alquilándolo primero porque es donde se encuentra más activa la demanda. Los datos demuestran que para que el mercado traccione se necesita una economía más sólida, mejores expectativas y acceso al crédito. Es difícil ver que esto se pueda dar en el corto plazo”, afirmó.

Un alquiler de un 2 ambientes oscila en los $ 41.000, muchos propietarios que tienen unidades que antes rentaban, no las ofrecen o directamente migraron al mercado de ventasUn alquiler de un 2 ambientes oscila en los $ 41.000, muchos propietarios que tienen unidades que antes rentaban, no las ofrecen o directamente migraron al mercado de ventas

Hasta hace 6 años los márgenes de rentabilidad por un departamento en alquiler vienen reduciéndose: el promedio histórico siempre rondó el 10% anual.

“Siempre hubo un segmento de pequeños inversores, algunos habían heredado un departamentito, cobraron un juicio, o una indemnización, y decidieron comprar un inmueble para alquilarlo y así complementar su jubilación. Esto da trabajo a mucha gente: escribanía, inmobiliaria, plomero, albañil, pintor, carpintero, electricista, fabricantes de sanitarios, grifería, mosaicos y azulejos, entre otros”, destacó Guillermo Giavedoni, de Giavedoni Propiedades.

“Siempre hubo un segmento de <i>pequeños inversores</i>, algunos habían heredado un departamentito, cobraron un juicio, o una indemnización, y compraron un inmueble para alquilarlo y ayudar su jubilación” (Giavedoni)

Voces expertas indicaron que por la realidad de la economía argentina y del mercado inmobiliario, esta industria no se va a reactivar hasta que vuelvan los créditos hipotecarios, los Cedines (los certificados que se emplearon entre 2012 y 2015) o alguna herramienta que permita comprar propiedades y pagarlas a largo plazo.

Giavedoni sostuvo que “para aquellos que ya tienen una propiedad, mi consejo hoy es vender. El momento para comprar y alquilar ya pasó. La renta está por el piso debido no a alquileres altos sino a la baja sostenida del poder adquisitivo de la gente. Hoy no hay una política que proteja al pequeño inversor (propietario de un departamento)”.

Alquileres temporales, otra posibilidad

Una alternativa adicional para los dueños es el alquiler temporario. En diciembre de 2019, en la prepandemia, a CABA llegaban mensualmente unos 238.000 viajeros no residentes. Hoy esa cifra es menor a los 5.000 por mes.

Esta situación hizo disminuir la oferta de unidades que se alquilaban de forma temporal. La oferta se redujo de 22.000 a 11.000 unidades en CABA en este mismo período. Según Monitor Inmobiliario, en diciembre de 2019 se obtenían uno USD 580 por mes en este tipo de alquiler contra USD 250 de uno tradicional.

“Hay muchas posibilidades de una apertura del turismo y que estos alquileres sean muy demandados. Argentina está barata en dólares y vamos a tener mucho turismo internacional. Pero no es algo simple: hay que invertir en equipamiento, tiene que estar bien ubicado e implica ocuparse de los problemas que puedan surgir en la unidad, limpieza y mantenimiento, entre otros. El desgaste de estos inmuebles es mucho mayor. A favor, la renta es más alta que la de una locación tradicional y el propietario no queda atado a un contrato de 3 años; son como mucho a 3 meses”, dijo Bryn.

Hacia qué rumbo

Dejar vacío el departamento no es la opción más aconsejable, porque sin habitar se desvaloriza en su mantenimiento, no se abren y cierran las canillas, o las persianas o uso del baño, entre otras. Es preferible cederlo a un familiar o conocido, en todo caso, por un lapso, aunque sea para que lo mantenga limpio, coinciden desde el sector.

Quienes buscan algo de mejor calidad, eligen unidades con algunos amenities, y que sobre todo dispongan de áreas conectadas con el exterior Quienes buscan algo de mejor calidad, eligen unidades con algunos amenities, y que sobre todo dispongan de áreas conectadas con el exterior

“Para aquellos propietarios que tienen unidades para alquilar, trataría de aconsejarles arrancar lo más alto posible con el fin de que no se desvalorice a lo largo de los siguientes 3 años. Si no vender y tratar de ubicar ese capital en el mercado inmobiliario de otros destinos, como Asunción en Paraguay, con bajo riesgo y altas rentas”, recomendó Giavedoni.

Se reclama cambiar la nueva ley, de forma urgente, es un pedido unánime de cámaras y empresas del segmento.

“El mercado de alquileres no debe ser intervenido. Volver a los 2 años y continuar con acuerdo entre partes para los ajustes mejoraría un poco la situación pero no sabemos si será suficiente para incentivar la oferta. Se hizo mucho daño que será difícil de revertir”, concluyó Balayan.

Fuente: Infobae

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